Dare in affitto un garage, viverci, suonare o fare palestra: tutte le attività non consentite. 

C’è molta gente che vede il garage come la casetta sull’albero delle giovani marmotte: un rifugio privato dove fare ciò che si vuole, in totale intimità e raccoglimento. Un angolo separato non solo dalla casa ma dal resto del mondo, un regno insomma di pochi metri quadri di cui si è gli esclusivi padroni. A infrangere i sogni mistici di chi ancora crede nei regni dove non vigono regole è proprio la legge. Legge che vieta determinate attività all’interno del box auto. Questo soprattutto per tutelare la sicurezza dei condomini che vivono nel medesimo edificio. 

Prima di intraprendere una nuova esperienza nel vostro garage, dovete innanzitutto verificare cosa dice il regolamento di condominio e, in secondo luogo, ma non meno importante, leggere attentamente il regolamento urbanistico del Comune che potrebbe porre ulteriori limiti. 

Per semplificarvi il compito ho pensato di fare una ricognizione generale e di indicarvi 10 cose che non si possono fare in garage. Si tratta dei casi più frequenti che, sino ad oggi, sono stati giudicati nelle aule dei nostri tribunali. 

È possibile creare nel garage una piccola palestra? Oppure posizionare un tavolo da biliardo o da ping pong? Assolutamente sì. 

Il garage, in genere, è una pertinenza dell’abitazione e quindi di proprietà esclusiva del condomino. I singoli proprietari possono pertanto adibirlo anche ad altro uso: per esempio, possono farne un ripostiglio o una sala hobby, a meno che ciò non sia vietato da un regolamento di condominio approvato all’unanimità. Solo l’unanimità infatti può stabilire cosa si può fare e cosa non si può fare nella proprietà privata. Quindi, se non avete dato il vostro consenso all’approvazione di eventuali limitazioni all’uso del garage, queste sono illegittime. 

Attenzione però: il regolamento potrebbe essere stato approvato dal precedente proprietario dell’appartamento, colui cioè che ve lo ha venduto. In tal caso, siete tenuti a rispettarne i limiti, ma solo se esso sia richiamato nel rogito notarile che avete firmato all’atto dell’acquisto dell’immobile.

Quindi sintetizzando, non è possibile usare il garage come ripostiglio o sala divertimenti se ciò è vietato dal regolamento condominiale approvato all’unanimità.

In ogni caso, vanno rispettati i diritti e la sicurezza degli altri condomini: non è consentito, per esempio, depositare in garage sostanze infiammabili o altri materiali pericolosi, né svolgervi attività rumorose.

Proprio con riferimento alle attività rumorose sorge un consueto dubbio. Si può sonare in garage? Anche se in teoria potete chiamare i vostri amici per suonare in garage o volete esercitarvi con la batteria, dovete fare in modo che nessuno dei vicini senta la vostra musica. Diversamente, potreste essere citati in un giudizio di risarcimento del danno o, se il rumore viene avvertito da tutto il condominio, denunciati per disturbo alla quiete pubblica. Quindi, cercate innanzitutto di rispettare gli orari di riposo degli altri condomini: non potete organizzare un concertino alle 9 di sera. 

La cosa migliore da fare per evitare contestazioni è di provvedere a un’insonorizzazione dell’ambiente in modo da evitare alle onde sonore di raggiungere l’esterno. In questo modo, nessuno potrà dirvi nulla. 

Se avete litigato con vostra moglie o con i vostri genitori, potrete anche dormire una notte sul sedile dell’auto parcheggiata in garage, ma non potrete certo trasformare il vano in un’abitazione. Vengono in mente le raccapriccianti scene di alcuni sobborghi di città metropolitane dove i garage vengono affittati ad intere famiglie di extracomunitari che ne ricavano letti e piccole cucine. Tutto ciò è fortemente vietato dalla legge perché contrario alla destinazione d’uso dell’area. Senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano.

Se volete rendere abitabile il garage, sempre che non vi sia un divieto nel regolamento, dovete prima chiedere il permesso di costruire al Comune e superare il vaglio della cosiddetta “agibilità” (quindi, l’area deve rispettare le condizioni di sicurezza ed igieniche richieste dalla normativa). Poi, dovete fare il cambio di destinazione d’uso. Non dimenticate infine che la trasformazione del garage implica sempre una revisione delle tabelle millesimali del condominio: significa che pagherete di più a titolo di spese mensili. 

Secondo la giurisprudenza, la trasformazione di un garage in un locale abitabile senza le dovute autorizzazioni integra il reato di abuso edilizio.

La tavernetta è un locale normalmente abitabile, quando invece il garage, per sua natura, non lo è. Quindi, anche qui, valgono gli stessi appunti che abbiamo appena elencato: per l’esecuzione dei lavori di trasformazione è necessario farsi rilasciare una licenza edilizia dal Comune. Il condominio non potrà contestare l’avvio delle opere – che potranno quindi essere avviate senza effettuare comunicazioni all’amministratore – a meno che non vi sia un esplicito divieto nel regolamento approvato all’unanimità. 

Un decreto del ministro dell’Interno del 1986 sulla sicurezza antincendi vieta il parcheggio di auto alimentate a gas con densità superiore a quella dell’aria in box auto interrati. Dunque, è possibile lasciare l’auto a GPL soltanto nei piani fuori terra, a condizione che non siano comunicanti con i piani interrati. 

Un successivo decreto ministeriale del 2002 ha, però, stabilito che il parcheggio delle auto a gas è possibile anche al piano interrato a condizione che queste siano dotate di un sistema di sicurezza conforme al regolamento europeo. Deve però trattarsi di autorimesse conformi al decreto ministeriale del 1986. 

Come appena detto, il garage non è un locale abitabile ma uno spazio accessorio che non è preso in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire. Quindi, non è possibile trasformare il un magazzino o in un negozio, essendo quest’ultimo, per definizione, un locale abitabile. Diversamente, si configurerebbe un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzato con l’originario permesso di costruire. In sintesi, si avrebbe un abuso edilizio che, come noto, è un reato. 

Volendo è possibile utilizzare un garage come ufficio o studio, ma bisogna ovviamente, anche in questo caso, cambiare l’accatastamento e la destinazione d’uso dell’immobile. Altrimenti tale impiego è vietato dalla legge. Il limite è solo di tipo amministrativo, non certo condominiale. In altri termini, l’assemblea non può opporsi all’utilizzo del box, da parte del suo proprietario o dell’eventuale locatario, per finalità commerciali, di deposito di strumenti e attrezzi per l’attività o la professione, ecc.

La legna non può essere tenuta in garage perché è materiale infiammabile (precisamente, è considerata materiale combustibile). Alcuni cambiano la serranda con una porta antifiamma e rivestono i muri di cartongesso ignifugo; ma serve l’ok dei vigili del fuoco. 

Un DM del 1986 vieta di depositare materiali infiammabili o combustibili nelle autorimesse o comunque in tutti i locali destinati al ricovero di veicoli.

La normativa è abbastanza contorta e complicata. 

In garage, potete montare una colonnina per la ricarica dell’auto elettrica, ma solo se nel box avete un vostro contatore. Non potete invece farlo se la presa è collegata alla corrente condominiale. In tal caso, sarebbe il condominio a pagare la bolletta; sicché, il vostro “pieno” potrebbe essere considerato furto.

Io uso il garage come magazzino. In pratica la mia auto è parcheggiata all’esterno ed ho preso il garage per conservare vecchi mobili inutilizzati dopo il trasloco, attrezzatura per fare qualche piccola riparazione, vecchi libri. Insomma, una serie di cose che non ho intenzione di buttare via e che possono tornare utili.

Per usare il garage come studio ho dovuto cambiare l’accatastamento e la destinazione d’uso dell’immobile. All’inizio, quando non mi ero ancora informato, credevo che l’assemblea potesse opporsi all’utilizzo del boxe farmi questioni, invece non è stato così

Abito in un condominio e sono proprietario di un appartamento con garage, che uso per depositare tante cose che non mi servono in casa. Intendo comprare un nuovo frigorifero perché il congelatore funziona, ma il frigo no. Ora mi pongo una domanda. So che non è possibile depositare sostanze infiammabili nel box auto. Ma il frigo contiene sostanze infiammabili? Posso conservarlo in garage? Grazie. Aspetto un vostro riscontro

Sì, il frigo contiene sostanze infiammabili (in particolare si tratta dei gas HFC e l’isobutano) che determinano il divieto di riporre un frigorifero nel tuo box/garage condominiale. Inoltre, il frigo o il congelatore, date le particolari condizioni ambientali di un garage, non funzionerebbe bene e tenderebbe a rompersi.

Ho preso un appartamento in condominio con box auto. Ora, io ho intenzione di adibire quello spazio per una sorta di “scarico merci” in cui conservare una serie di oggetti visto che non ho più spazio in casa e comunque non vorrei buttare alcune ringhiere e materassi che magari potrebbero servirmi in futuro. Ora, mi chiedo se l’amministratore può contestare l’uso del box auto? Può venirmi a dire che devo usare il garage solo per metterci l’auto?

L’amministratore può contestare l’uso del garage come magazzino soltanto se il regolamento di condominio prescrive specifici impieghi specifici dello stesso (ad esempio, l’uso esclusivo come box auto). Questa clausola è valida solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità in assemblea oppure al momento della stipula dell’atto di acquisto di ciascun immobile (il «regolamento contrattuale»).

Si puo o non si puo affitare un garage? La risposta fu promessa, ma non e’ stata data!

Certo, il garage può essere dato in locazione separatamente dalle abitazioni o dai locali commerciali. In pratica, non devi per forza abbinarlo ad una casa o negozio, tranne nel caso in cui costituisca una pertinenza. Bisogna stipulare un contratto, indicando gli estremi catastali identificativi del locale, dopodiché andrà registrato all’Agenzia delle Entrate. La durata del contratto può essere stabilita liberamente dalle parti, ma deve essere indicata nel contratto stesso: il limite massimo stabilito dalla legge è di 30 anni. Il canone e le modalità di pagamento potranno essere decise di comune accordo dai contraenti. Ricorda che se il garage è condominiale, dovrai comunicare il nominativo all’amministratore di condominio affinché il nome dell’affittuario possa essere inserito nel registro dell’anagrafe del condominio.

io ho un garage e ci metto il trattore, attrezzi per l’agricoltura, non vivo in condominio, non ho amministratori, penso che ci si puo mettere il trattore e gli attrezzi di campagna ?

Bisogna usare gli immobili secondo la propria destinazione e l’accatastamento e rispettare i vari divieti imposti dalle leggi speciali. Non si può usare un garage come appartamento e darlo in affitto, né come ufficio, non è consentito collocarvi scrivanie, telefoni e impianti areazione. Non è possibile utilizzarlo come deposito per sostanze infiammabili o combustibili, né tantomeno eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti. Tuttavia, è consentito parcheggiare nei box auto anche le auto a Gpl dotati di sistemi di sicurezza conformi alla legge. Per ulteriori informazioni, leggi: Cosa è consentito tenere in garage?; Si può detenere nel proprio garage un ponte sollevatore?; Può parcheggiare in cortile il condominio che ha un garage?; Per il garage ci vuole il permesso di costruire.

I miei vicini ci mettevano la legna e non penso proprio avessero pensato alle possibili conseguenze. C’è gente irresponsabile con cui non si può ragionare, ecco perché dopo un po’ di anni di sopportazione me ne sono andato ad ho preso una casetta per fatti miei

Una mia vecchia zia aveva messo in garage i mobili della vecchia cucina e ci riponeva l’olio e le conserve fatte in case. Una notte sono andati a rubare nei garage e le hanno preso un sacco di litri di olio che potevano forse corrispondere a 300 euro.

Queste regole del box valgono anche per i magazzini?

Salve, per via della pandemia ho deciso con amici di fare una piccola home gym nel mio garage (c6). Noi non abbiamo un regolamento di condominio quindi leggendo questo articolo sembrerebbe cosa lecita. Purtroppo il mio amministratore dice che non posso perchè nei box auto vi possono stare solo auto e soprattutto non persone, questo secondo la normativa antincendio. Come devo comportarmi con lui?

Salve, vivo in un palazzo in cui un condomino in pensione ha deciso di trasformare il garage in una sorta di “officina” nella quale quotidianamente svolge alcuni lavori particolarmente rumorosi (utilizzando trapani, martelli etc.) che poi rivende. Mi chiedevo se un utilizzo simile fosse consentito o se posso reclamare. Ringrazio anticipatamente per la disponibilità. Cordiali saluti.

Se la categoria d’uso è rimasta quella originaria (parcheggio x auto) allora le prestazioni artigiane del condomino e proprietario del box, sono vietate. Aggiungo che se lartigiano in riferimento, svolge attività produttive, deve essere necessariamente in regola con tutte le leggi che disciplinano le attività di commercio.

io ho creato la mia home gym in garage ed ho dalle 10 alle 20 persone settimanalmente che si allenano nel mio garage ovviamente mi pagano un abbonamento mensile tutto in nero non mi interessa mettermi in regola con la legge lo fanno tutti

Possiedo un garage in un condominio e vorrei sapere se posso restaurare mobili di miei o dei miei famigliari nello stesso.

Buongiorno, nel nostro regolamento è riportato: ” è vietato adibire il locale ad uso diverso da box auto cui è destinato”. Significa che ad esempio, pur insonorizzandolo completamente, non potrei suonarci o farci fitness? Dovrei chiedere prima all’amministratore o in assemblea? Grazie anticipatamente per la risposta.

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