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L’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili (ANCE) ha evidenziato enormi rincari nel 2021 nel settore dell’Edilizia. Il prezzo dell’acciaio tra novembre 2020 e maggio 2021 ha registrato un aumento pari a + 150 %, che incide incredibilmente sul prezzo base del ferro–acciaio tondo per cemento armato.  I polietileni tra novembre 2020 e aprile 2021 hanno mostrato incrementi superiori al 110%, il rame 29,8% il petrolio 45,3%. In realtà i prezzi delle materie prime, senza contare i metalli rari, stanno tutti aumentando, ma ora riflettiamo su quanto interessa ai lettori di questo blog.

E così il governo si è spaventato perché si reso conto che gli effetti dell’aumento dei materiali dell’edilizia riverberano  immediatamente sugli appalti di lavori pubblici. Con aumenti del genere le ditte aggiudicatarie non sono in grado di portare a compimento il lavoro pubblico di cui sono già affidatarie, ed è stato pertanto deciso di sottoporre al Consiglio dei Ministri, da parte dei Ministeri dell’Economia e delle Infrastrutture, una bozza di decreto legge, molto sponsorizzato dal Ministro Enrico Giovannini, che dovrà sanare la situazione per non rallentare i lavori il cui importo era stato già calcolato sui preventivi fatti in base ai vecchi prezzi, senza però ripristinare il vecchio meccanismo della revisione prezzi che tanto scandalo ha dato in passato.

In pratica sembra di capire che dovrebbe essere il Ministero delle Infrastrutture a svolgere delle rilevazioni periodiche dei prezzi sui materiali più importanti, e che possa intervenire con compensazioni laddove le oscillazioni superino in corso d’opera l’8% per le aggiudicazioni degli appalti del 2020 o il 10% per gli appalti precedenti.

Non è compito di questo blog neppure occuparsi degli appalti pubblici, ma non si può non rilevare che il problema investe l’intero settore dell’edilizia in Italia, e cioè anche quello privato. Come si può vendere una casa di nuova costruzione con il calcolo dei prezzi della costruzione commisurato a vecchi valori, o comunque a valori che si stima possano essere superati nel prossimo futuro? Non può non considerarsi che la costruzione di una casa impiega pur sempre del tempo, e il costruttore non può certo all’inizio della costruzione farsi delle enormi scorte di ferro o di cemento da conservare in un magazzino nascosto. I materiali si acquistano infatti di volta in volta, secondo le necessità della costruzione.

Abbiamo pertanto due rischi. Il primo, che riteniamo al momento non superabile, che comporta l’impossibilità odierna delle cosi dette vendite sulla carta. Si sa che il costruttore, anche prima di mettere il primo mattone nel cantiere,  fa un prospetto dei costi dei singoli appartamenti e li vende anticipatamente. L’acquirente deve aspettare la fine della costruzione per poter entrare in possesso dell’appartamento nuovo e pagare il saldo di fronte al notaio. Si tratta di un’operazione estremamente conveniente per tutti, e in particolare per il costruttore, che attraverso questo sistema di vendita sulla carta ottiene pur sempre una parte di finanziamenti per l’ ultimazione del lavoro.

Attraverso gli acconti di coloro che acquistano il nuovo appartamento solo sulla carta, fondando la loro scelta sulla planimetria in divenire, pagano una cifra di danaro che il costruttore può utilizzare per l’ultimazione della costruzione, senza ricorrere ad aiuti bancari che hanno un costo da non trascurare. Ad avviso dello scrivente oggi così non è più possibile, perché la vendita sulla carta comporta una definitiva valutazione del costo dell’appartamento, mentre gli aumenti non prevedibili e incontrollabili del costo delle materie prime possono portare poi il costruttore a spendere per la costruzione dell’immobile una cifra superiore al prezzo che aveva preventivato di ricavare al momento delle vendite definitive.

La seconda problematica, più giuridica, è relativa alle “vendite sulla carta “già effettuate alla data odierna. A mio avviso la straordinarietà dell’aumento dei prezzi, dovuto a circostanze di forza maggiore, collegabili più o meno direttamente alla pandemia in corso, ai rapporti sempre più tesi tra il blocco Statunitense e i blocchi Russo e Cinese, comporta la possibilità di risoluzione del contratto già stipulato tra il costruttore e l’aspirante acquirente sulla base di prezzi non più attuali.

L’eventuale scelta del Consiglio dei Ministri di varare un decreto legge che riconosca per tutti gli appalti pubblici la rilevanza degli aumenti di natura eccezionale, nella misura in cui abbiamo sopra riportato, può condurre, in tutti i casi di acquisti sulla carta già effettuati, ad una revisione dei prezzi. Il decreto legge sarebbe cioè un riconoscimento formale legislativo di una causa di forza maggiore, dei cambiamenti dei costi di natura straordinaria, e quindi la possibilità giuridica da parte del costruttore di risolvere i contratti su carta già firmati in presenza di un dimostrato aumento dei prezzi. I costruttori faranno bene a precostituirsi le prove al riguardo, in modo da poter   eventualmente dimostrare in giudizio la differenza tra i costi delle materie prime necessarie per la costruzione al momento della stipula del contratto sulla carta, e i costi delle materie prime al momento della vendita definitiva.

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Categoria: Info e novità immobiliari

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