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Le caratteristiche e le implicazioni fiscali connesse ad un contratto di locazione parziale sia ad uso abitativo che commerciale.

Il contratto di locazione (art. 1571 c.c.), sia esso ad uso abitativo o non abitativo, può avere ad oggetto l’intero immobile o una parte di esso. In quest’ultimo caso, le parti devono adeguatamente individuare la porzione di immobile oggetto di godimento esclusivo e le parti condivise con gli altri conduttori.

Una delle particolarità dei contratti di locazione e che lo stesso può prevedere la concessione dell’affitto per solo una parte dell’immobile. Questa possibilità oggi è davvero molto sfruttata, in quanto permette di affittare anche solo una stanza di un appartamento, magari condividendo la in comune altri spazi.

La locazione parziale di immobile può essere una grande opportunità per alcuni locatori. Condividere una parte della propria casa è una bellissima esperienza ma va fatta conoscendo tutti gli aspetti amministrativi e fiscali connessi a questa particolare tipologia di contratto di locazione.

La prima cosa che bisogna dire è che la locazione parziale è un normale contratto di locazione nel quale deve essere apposta una specifica clausola che riguarda gli spazi che vengono concessi in locazione. Andiamo ad analizzare, quindi, le particolarità della locazione parziale dell’abitazione, anche per quanto riguarda gli aspetti fiscali (cedolare secca, agevolazione prima casa e IMU).

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore o concedente) si obbliga a far utilizzare ad un soggetto un bene mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.). Il contenuto del contratto di locazione può variare a seconda di quelle che sono le esigenze delle parti. La legge prevede però alcune regole fisse per quel che riguarda la forma del contratto. Innanzitutto, il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta: un contratto ad uso abitativo che non sia stato redatto per iscritto, dunque, deve essere considerato nullo.

Nel redigere il contratto, le parti devono indicare:

Nel contratto deve inoltre essere indicata la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’Ape, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Al momento della stipula, inoltre, è possibile prevedere una caparra (detta anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma di denaro che viene richiesta dal locatore a titolo di garanzia e serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali danni causati dal conduttore. La caparra corrisponde solitamente a due mensilità e dovrà essere restituita alla scadenza del contratto.

Entro il termine di trenta giorni dalla data di decorrenza del contratto, le parti hanno l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto. Questa regola, tuttavia, non si applica a quei contratti che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno (verso uno stesso locatario).

La locazione parziale non è altro che un normale contratto di locazione che prevede l’utilizzo di soltanto una parte dell’immobile. Infatti, dobbiamo dire che la legge (Legge n. 392/78 e n. 431/98) non prevede una specifica definizione di contratto di locazione parziale.

Importante: L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Si tratta di una apposita clausola che deve essere inserita nel contratto per specificare le zone concesse in locazione, quelle comuni e quelle che rimangono a disposizione del locatore. Partendo da questi presupposti possiamo provare a stabilire una possibile definizione di contratto di locazione parziale. Si tratta di un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, attraverso l’erogazione di un corrispettivo. In relazione a questo possiamo dire che il contratto di locazione parziale può riguardare:

La cosa importante è che il contratto di locazione venga redatto nel modo corretto, con l’applicazione della clausola legata alla locazione parziale.

Detto, questo, occorre chiarire che la locazione parziale non ha niente a che vedere con il contratto di affittacamere (attività che riguarda lo svolgimento di attività imprenditoriale nell’ambito turistico, normato dal Codice del Turismo, D.Lgs. n. 79/11 e dalle varie leggi regionali sul turismo). Allo stesso modo è opportuno non confondere la locazione parziale con la locazione di posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, indipendentemente da quanto sembra, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.

Il contratto di locazione parziale, rientrando nella disciplina ordinaria dei contratti di locazione, presenta la stessa durata del contratto “di base” a cui fa riferimento. In particolare, nei contratti di locazione ad uso abitativo, è possibile individuare contratti parziali in tutte le forme contrattuali previste (con le relative diverse durate temporali). In particolare:

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata). In ogni caso è necessario individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.

Con la presente scrittura, il Sig. ………………………………………………. concede in locazione al Sig. ……………………………………………. la porzione di alloggio sito in ……………………………………., Via ………………………………. n. …………… piano …………… scala …………… int. …………… costituita da una camera da letto, individuata nella planimetria che, controfirmata dalle parti, viene allegata al presente contratto, colorata con il colore rosso, e ne forma parte integrante.

Al conduttore è concesso l’uso condiviso della cucina (compresi gli elettrodomestici), del bagno, nonché degli spazi comuni qui elencati:

La fissazione della residenza anagrafica è un obbligo che grava su tutti le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono. La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (DPR n. 223/1989). Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone? Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?

Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, DPR n. 223/89). Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati. Persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi. Questo significa che è possibile mantenere la residenza nell’immobile che viene affittato parzialmente.

Per approfondire: “La residenza nell’agevolazione prima casa“.

Tutto dipende dal tipo di contratto di locazione che si sottoscrive (ovvero alla forma base del contratto). In caso di contratto concordato la determinazione del canone è vincolata agli accordi territoriali sottoscritti tra Comune e associazioni, nel caso di contratto a canone libero, il canone viene liberamente stabilito dalle parti. Insomma, in relazione alla tipologia di contratto sottoscritto si determina il canone secondo le relative regole, la locazione parziale non influenza, di per se, il canone di locazione.

Chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare ad uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca, ossia quell’imposta sostitutiva (dell’IRPEF) che prevede un’unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E/2011 ha chiarito che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Qui di seguito la tabella esemplificativa riportato nella suddetta circolare. Ipotizziamo che siano stati stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:

L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.

Si, stipulare un contratto di locazione parziale è legale e può essere sempre stipulato. Si deve prendere a riferimento un contratto di locazione già normato.

Si, ma rimane coinquilino, non entra nello stato di famiglia del locatore. Infatti nel sito del governo si legge: “Persone che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, a due distinte famiglie anagrafiche”.

No, a seguito di un interpellanza al MEF, alla domanda: “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione, usufruisce della esenzione Imu?”, il ministero ha così risposto: “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie”. FAQ n. 12 del 20 gennaio 2016. Per analogia di disciplina e visto che il Ministero non ha espresso successivamente un nuovo orientamento, dunque, quanto anzidetto può ritenersi applicabile anche alla nuova IMU. Ne deriva che se il contribuente concede in affitto, parzialmente, una parte della propria abitazione principale, questi su tale immobile può godere, comunque, dell’esenzione se appartenente a categoria catastale non di lusso.

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Sia che tu debba redigere un contratto di locazione parziale, sia che tu voglia analizzare i tuoi obblighi fiscali connessi all’immobile possiamo aiutarti a chiarire i tuoi dubbi e ad operare nel modo corretto. Quando si parla di contratti di locazione, infatti, è fondamentale sia l’analisi giuridica che fiscale del documento che andrai a condividere con l’inquilino. Se deciderai di contattarci riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.

Per quanto riguarda la tassa sui rifiuti urbani, si paga per tutta l’abitazione o ciascuna parte (quella abitata dal proprietario e quella abitata dall’affittuario) deve pagare la sua?

Solitamente nel contratto si indica un criterio di ripartizione del tributo.

Cosa succede se invece, nel contratto stipulato, il proprietario non indica le porzioni in comune (senza allegare alcuna planimetria) e poi prende il vizio di entrare nella porzione di alloggio concessa ai conduttori, a proprio piacimento?

E se il proprietario si rifiuta di condividere la planimetria e indicare gli spazi condivisi ed esclusivi? È possibile agire in un qualche modo?

Grazie mille per l’attenzione

Deve valutare la risoluzione anticipata del contratto e valutare una possibile azione con un legale.

Buonasera Dott. Migliorini, nel caso di un appartamento affittato mediante 3 contratti di locazione parziale, il proprietario può entrare senza preavviso e senza suonare il campanello (ad es. per far vedere una stanza vuota ad un interessato)? Nel contratto non sono specificate le zone oggetto della locazione. Grazie

Si tratta di aspetti che dovrebbero essere specificati nel contratto, qualora non lo siano deve esserci accordo tra le parti.

Salve, nel caso di affitto parziale le utenze possono essere “volturate” al conduttore o devono rimanere a nome del proprietario per non perdere le agevolazioni prima casa e la residenza?

Solitamente rimangono sul proprietario, per diversi motivi.

Salve sono in affitto da 5 anni, con regolare contratto, residenza e tutte le utenze a mio nome. A fine febbraio scadrà il contratto, che il proprietario vuole rinnovare. Però mi chiedeva che avrebbe intenzione di passare la residenza nello stesso appartamento, per vari suoi motivi.Mi diceva anche eventualmente con un contratto di affitto parziale. Potrebbe darmi delle delucidazioni in merito e cosa comporterebbe ai fini fiscali ? Grazie

Se non le sono sufficienti le informazioni riportate nell’articolo sull’affitto parziale dell’immobile ci può contattare per una consulenza se ha dubbi specifici.

Buongiorno, vorrei affittare una SINGOLA unità immobiliare a due diversi inquilini mediante altrettanti contratti di locazione breve e/o transitoria, ovviamente specificando su ciascun contratto la porzione appartenente evidenziandola sulla planimetria. Non ci sarebbero parti in comune o condivise. E’ contemplato? Grazie.

Contrattualmente può essere possibile, ma consiglio di verificare la legge regionale sul turismo ed i regolamenti comunali.

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