Cosa si può conservare nel locale di pertinenza dell’abitazione privata? Cosa non si può depositare in condominio?

Un’abitazione non è composta solamente dalla cucina, dal soggiorno o dalla stanza da letto, ma anche da altri ambienti secondari che possono comunque essere particolarmente utili per il proprietario. Questi possono trovarsi in prossimità dell’immobile principale oppure distanti da esso; si pensi al box condominiale dell’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio, oppure al garage oltre la strada. Con questo articolo ci concentreremo su una particolare questione: vedremo cioè cosa non si può tenere in cantina.

La cantina è quel locale, generalmente interrato, che costituisce pertinenza dell’abitazione principale. Si tratta di un immobile solitamente destinato a deposito, al cui interno il proprietario può conservare le cose che non gli servono in casa, come ad esempio vecchi mobili e giornali. Ma cosa non si può tenere in cantina? Il problema è particolarmente sentito soprattutto in condominio. Vediamo cosa dice la legge.

La cantina è quel locale che costituisce un’unità immobiliare autonoma o una pertinenza dell’unità principale, la cui destinazione è quella di deposito e il cui accesso solitamente è ubicato al piano seminterrato o interrato dell’edificio stesso.

A livello catastale, le cantine condominiali sono equiparate ai magazzini e a locali di deposito riportati nella categoria C/2.

La cantina è pertinenza dell’abitazione principale. Cosa significa?

La legge [1] dice che le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

È dunque chiara la differenza tra pertinenza e proprietà: la prima è solo un accessorio della seconda, che rappresenta al contrario il bene principale.

Nel caso della cantina, l’abitazione rappresenta la cosa principale, mentre la cantina ne è la pertinenza.

Per legge [2], gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

Ciò significa che la pertinenza segue le sorti della proprietà principale, con la conseguenza che, se per esempio quest’ultima è venduta o data in usufrutto, anche la pertinenza sarà venduta o data in usufrutto, a meno che le parti non si mettano d’accordo diversamente prevedendo espressamente la separazione tra proprietà e pertinenza.

Ciò vale anche per le cantine, che sono tipiche pertinenze delle abitazioni principali. Dunque, le cantine possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma soltanto se è espressamente previsto nell’accordo: in caso contrario, esse seguono la sorte delle abitazioni, nel senso che, se queste ultime vengono cedute, si intenderanno vendute anche le prime.

Come anticipato, la cantina è il locale che funge da deposito. Ciò significa che nella cantina è possibile conservare gli oggetti più disparati, come ad esempio sedie, tavoli, addobbi natalizi, valigie, vestiti, biciclette, ecc.

La cantina può essere usata per altri scopi? Ci sono oggetti che non si possono conservare in cantina? Per rispondere a queste domande bisogna distinguere le cantine che si trovano in un edificio di esclusiva proprietà privata dalle cantine condominiali. Approfondiamo la questione.

Non esistono norme specifiche per le cantine nelle proprietà private. Ciò significa che, per questi locali, occorre seguire le normali regole di prudenza e buon senso, le quali suggeriscono di non conservare:

Per le cantine che si trovano in condominio i limiti provengono sia dalla legge che dal regolamento adottato all’unanimità.

Per quanto riguarda le limitazioni imposte dalla legge, queste si applicano solamente se la cantina comunica con un’autorimessa o un vano scala a servizio di fabbricati civili con altezza antincendi elevata (12 metri): in questo caso, anche le cantine hanno l’obbligo di rispettare la normativa antincendio.

Ciò significa che in cantina sarà vietato tenere materiali pericolosi (esplosivi, ecc.), elettrici (elettrodomestici, ecc.) oppure oggetti infiammabili. La cantina non potrà inoltre essere usata come ufficio con scrivanie, telefoni e impianti di areazione, né come deposito in cui eseguire riparazioni o prove di motori o parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti.

Se la cantina comunica con un garage o un’autorimessa, è opportuno poi che la porta di accesso all’ambiente sotterraneo sia classificata resistente al fuoco.

Infine, la cantina condominiale potrebbe essere soggetta a specifiche limitazioni da parte del regolamento contrattuale, cioè del regolamento votato all’unanimità oppure stabilito dall’originario costruttore dell’edificio.

Il regolamento contrattuale potrebbe vietare che la cantina sia impiegata per un uso diverso da quello di deposito, oppure che in esso possano essere installati elettrodomestici o conservati recipienti contenenti sostanze che possono disperdersi nell’ambiente.

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